记者丨张敏
编辑丨张星
从合肥市区出发，经长江西路进入机场高速，再从长兴大道出口驶出，不多远即可到达空港集成电路配套产业园。
这是从市区到产业园的常规路线之一，但如果不是在此工作，大部分合肥市民不会走这条路线。因为整个行程耗时约40分钟，出市区后，需途经村庄、农田、水塘和一些尚未开发的荒地，风景乏善可陈。
但这片区域的价值，有另一套衡量标准。
7月27日，园区里的国产存储龙头企业长鑫科技登陆科创板。上市当日，长鑫科技涨幅为465.82%，收于49元/股，总市值3.28万亿元，问鼎A股市值榜首。
资本的造富效应，令当地房企率先抢占先机。早在今年6月，就有房地产项目向长鑫科技员工推出“定向团购”，园区附近的房产中介也加大了推介力度。
根据国家统计局的数据，今年3月至6月，合肥二手房价格连续四个月止跌。经过调整，市场筑底迹象明显。
中指研究院华东大区常务副总高院生向21世纪经济报道表示，造富效应转化为实际购买力，通常需要一定的周期。但产业基础向来是房地产市场的重要支撑，近年来，合肥加大对新兴产业的投入，在推动经济增长的同时，也带来人口的虹吸效应。从中长期来看，这些利好不容忽视。
资料图
抢抓财富效应
十几年前，长鑫科技所在的空港集成电路配套产业园还是一片农田。2016年，长鑫科技在此落子。2019年，围绕长鑫科技，合肥市启动长鑫集成电路制造基地项目。项目总投资超过2200亿元，建设12英寸存储器晶圆制造基地、空港集成电路配套产业园和华侨城国际小镇等项目，在打造产业链集群的同时，也完善生活配套。
如今，园区内已经聚集了包括北方华创、万维克林精密装备、芯物半导体材料、壹月科技、贝斯兰电子等多家相关的产业链企业，存储上下游产业链的集聚效应初步形成，这片区域的人气也越来越旺。
作为国产存储龙头企业，长鑫科技历经多轮融资。今年6月在科创板IPO注册生效后，上市已是板上钉钉。
有房地产项目很快抓住了财富效应带来的先机。
6月下旬，位于合肥市高新区的伟星·万科星遇光年项目面向长鑫科技员工推出“现房团购会”，对于175平方米的大户型，推出“直减30万元”优惠，部分小高层房源也有“捡漏价”。据称，该活动取得了不错的销售业绩。
针对长鑫科技员工，云缦朗境项目也给出约2%的价格优惠。
值得注意的是，这两个项目与长鑫科技总部所在地的直线距离约20公里，车程约半小时。以通勤的标准来看，并不算太便利。
“园区没有像样的新盘。”合肥市高新区某房地产项目销售人员向21世纪经济报道表示，长鑫科技远离合肥市区，靠近机场，园区以回迁房小区为主，只有华侨城国际小镇一个新房项目。前几年该项目一度停工，二期土地也被收回，后来项目复工并恢复销售，但很难满足庞大的住房需求。
该人士指出，包括长鑫科技在内，园区内很多企业的员工都在附近租房住，对于真正的高净值人群来说，该区域商品房的数量和品质都是不够的。
因此，长鑫科技的上市，几乎令整个合肥楼市感到兴奋。该人士透露，高新区的很多项目已经开始面向长鑫科技员工进行推销。市区的部分豪宅项目也很早就进行蓄客，长鑫科技的中层和高层管理人员是其重要目标。
需求提前释放
该利好能在多大程度上刺激合肥楼市，仍有待进一步观察。此前，因为一项政策的调整，一部分市场需求已经提前释放。
2024年5月，合肥市住房保障和房产管理局发布文件，对在合肥市新购买新建商品住房的购房人，根据不同条件，给予总房价1%—2%不等的购房补贴；对新购买新建车位（库）的购置人，给予总价款3%的购置补贴。
该政策原定于2025年5月14日到期，此后又将期限延长至今年5月14日。
补贴政策的倒计时效应，叠加“金三银四”传统销售旺季，影响了今年合肥楼市的走向。克而瑞研究中心的数据显示，今年3月和4月，合肥合计成交新房住宅面积62.30万平方米，占上半年成交总量的一半以上，构成今年最集中的成交释放窗口。
在补贴政策退出后，市场交易明显回落。到6月，合肥新房住宅成交面积回落至10.06万平方米，环比下降51.12%。当月新房开盘认购率为9.69%，为上半年最低。
前述销售人员指出，不少长鑫科技的员工也在补贴政策退出前购房。上半年，高新区的不少新房项目都接待了来自长鑫科技的购房者，在一些项目上，“长鑫科技的员工占比不小”。
事实上，包括长鑫科技员工在内，合肥不少高新技术产业的早期从业者都享受过人才引进的红利，并早早完成置业。
但不少受访者指出，对于购房者而言，当前仍不失为入市的好时机。
高院生表示，合肥楼市已经进入存量时代，二手房交易占据主流。新房与二手房的价格本身就存在“剪刀差”，加上此前合肥二手房以价换量现象明显，使得新房市场也受到冲击。过去几年，合肥楼市一直处在调整过程中。
近期，一些积极信号开始出现。根据国家统计局的数据，今年3月至6月，合肥二手住宅销售价格的环比涨幅分别为0.2%、0.1%、0%、0%，连续四个月止跌。
高院生表示，这说明二手房价格正在筑底。同时，一批产品力更强的“四代宅”入市，对新房市场也有明显的带动作用。对于高净值人群而言，好产品仍然具有吸引力。
中长期利好
近些年，在不少新兴产业赛道上，随着一批企业进入收获期，上市造富的故事已不再罕见。但这部分财富要转化为楼市购买力，则受多重因素的影响。
克而瑞研究中心指出，产业造富对楼市的拉动存在显著的结构性限制。一方面，购买力高度集中于少数高端项目，与普通二手房市场几乎隔绝；另一方面，从股权兑现到购房落地存在明显时滞，产业集聚也并未自动转化为全域楼市繁荣。
招股书显示，长鑫科技在上市前已实施两期员工持股计划，累计授予6760人次，锁定期为上市后12个月到36个月不等。
有市场从业者指出，通过上市实现造富的阶层，将财富投入到楼市的比例正在下降，加上锁定期的限制，对楼市的短期影响通常相对有限。就长鑫科技而言，由于一部分需求已经提前释放，短期内入市的规模恐怕并不大。
但从中长期来看，产业培育对楼市提振的作用仍然不可忽视。
近年来，合肥通过“以投带引”的产业投资模式（即“合肥模式”），成功承接产业转移并培育了一批新兴产业集群。此举在推动经济增长的同时，也带来人口的虹吸效应。
根据合肥市统计局发布的数据，2021年至2024年，合肥市常住人口年均增长15.8万人。尽管2025年的增速有所放缓，但年末全市常住人口达到1000.5万人，首次迈入“千万俱乐部”。
其中，蔚来、京东方、科大讯飞、国轩高科等龙头企业的研发人员和技术骨干，都曾带动了所在区域的高端住宅需求。这些企业的普通员工，以及大量产业链企业从业者，也曾是合肥楼市的重要购买力。
高院生表示，产业培育本身就是一个长期的过程，随着房地产市场迈入平稳发展阶段，其对楼市的影响，也应从中长期着眼。从合肥的经验来看，多年的产业培育无疑会给楼市带来中长期利好。
他还指出，经过调整，合肥楼市本身也在优化。目前合肥新房的出清周期为14个月，库存结构在二线城市中相对较好。同时，政策端的优化空间仍然存在。未来政策优化是大概率事件，需求也有望加速入市。
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